“中介一句话，把我全家都整失眠了——‘这套房1988年的，银行不给按揭，您得准备全款。’”

　　昨天，35 岁的李先生带着二胎看中的“老破小”学区房，当场愣住：房价 280 万，手里只有 120 万，如果贷不出 160 万，孩子 9 月就进不了对口小学。

　　你是不是也在看 30 年以上房龄的二手房？是不是也被告知“太老、贷不了”？别慌，这篇一次给你讲透：谁还能贷、能贷多少、怎么贷。

　　官方红线：30 年是“生死线”吗？

　　• 工行、建行、吉林银行等主流银行明确：房龄 ≤30 年，且“房龄+贷款年限”≤50 年（市中心可放宽到 55 年）。

　　• 湖南、广东等多地公积金中心同步把房龄上限从 20 年上调到 30 年。

　　结论：30 年并非一刀切，只是“警戒线”。

　　实际放款：银行还会看 3 个隐藏指标

　　① 土地剩余年限：住宅 70 年产权，房龄 30 年意味着剩余 40 年，刚好卡边。

　　② 区域与学位：城市核心、带重点学位的老房，评估价高，银行更愿意放款。

　　③ 借款人年龄：贷款到期时，借款人年龄≤75 岁（工行）或 70 岁（湖南银行）。

　　案例：长沙 42 岁的张女士，买的房龄 28 年的双学位房，公积金贷 60 万+商贷 40 万，组合贷批了 22 年，每月还款 5300 元，比原来预算多 400 元，但孩子上学问题解决。

　　如果银行拒贷，还有 3 条路

　　• 提高首付：部分银行对 30 年房龄要求首付 40% 以上，可换小银行或农商行沟通 30%。

　　• 接力贷：把父母作为共同借款人，年龄叠加后延长贷款年限。

　　• 先全款后抵押贷：过户后做房抵经营贷，利率约 4.2%-4.5%（需有营业执照或真实经营）。

　　今晚就动手：

　　翻出房产证，算清“房龄+贷款年限”是否 ≤50；

　　打开公积金 App，看当地新政是否已放宽到 30 年；

　　把本文发给中介，告诉他：30 年老房也能贷，先别急着砍我的预算！

　　别让“房龄焦虑”拖慢你安家、孩子上学的脚步——点右下角“收藏”，明早带着这篇文章去银行，把 30 年老房的贷款一次性谈妥！