如果申请人有房产抵押，银行在评估还款能力时，会综合考虑房产价值、个人收入、负债情况、信用记录等多个方面。以下是具体的评估方法和要点：

　　1.房产价值评估

　　银行会对抵押房产进行价值评估，以确定可贷款的额度。普通住宅的贷款额度通常为房产评估价值的70%至80%，而写字楼、商铺等其他类型房产的贷款额度可能较低，一般为评估价值的50%至60%。银行会考虑房产的位置、面积、房龄、市场流通性等因素来确定其价值。

　　2.收入与支出评估

　　银行会要求提供收入证明，如工资流水、纳税证明等，以评估收入的稳定性和水平。同时，银行会考虑借款人的日常支出、家庭开支等情况，确保其有足够的剩余收入用于偿还贷款。

　　3.负债情况评估

　　银行会详细审查借款人的负债情况，包括信用卡欠款、其他贷款、房贷等。如果负债率过高（如每月债务支出占收入的比例超过50%），银行可能会降低贷款额度或拒绝贷款。

　　4.信用记录评估

　　信用记录是银行评估还款能力的重要依据。银行会查看借款人的征信报告，了解其过去的信用行为，包括信用卡还款记录、逾期情况等。良好的信用记录可以提高贷款额度和成功率。

　　5.综合还款能力计算

　　银行通常会通过以下公式进行还款能力的初步评估： 还款能力=月收入−现有负债月还款额−生活必要支出 如果计算结果表明申请人有足够的收入来覆盖新的贷款还款额，且债务收入比在合理范围内（通常不超过50%），银行会认为申请人具有较强的还款能力。

　　6.其他因素

　　职业与年龄：公务员、教师、医生等职业稳定性较高的借款人更容易获得银行的信任，贷款额度也可能更高。年龄较大或从事高危职业的借款人可能会面临更严格的评估。

　　抵押物的可变现性：银行会考虑抵押物的市场流通性和变现能力，以确保在必要时能够通过处置抵押物收回贷款。

　　总之，即使有房产抵押，银行仍会全面评估借款人的还款能力，确保贷款的安全性和合理性。