近期，上海对住房公积金个人住房贷款政策进行了调整，涉及贷款套数认定、首付款比例、贷款额度和利率等多个方面。以下是最新政策的详细解读：

一、贷款套数认定

　　首套住房贷款：

　　缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房贷款。

　　符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款条件的，也认定为首套住房贷款。

　　第二套改善型住房贷款：

　　缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房贷款。

　　不予贷款的情形：

　　全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款。

　　全国有两次及以上的住房公积金个人住房贷款记录。

　　购买第二套非改善型住房、第三套及以上住房的借款申请人家庭。

　　婚姻关系购房：

　　婚姻关系下，借款人或其配偶婚前与各自父母共同拥有的产权房屋不超过1套，或借款人与其配偶婚前各自与父母共有各1套产权住房，可认定为查询到的住房不属于借款人家庭成员名下房屋。

二、首付款比例

　　首套住房：

　　最低首付款比例为20%。

　　第二套改善型住房：

　　核心区最低首付款比例为25%。

　　中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为20%。

　　组合贷款：

　　申请组合贷款的，应当同时满足组合贷款中的商业贷款的首付款比例要求。

三、贷款额度

　　公积金贷款额度需同时符合以下限额标准：

　　账户余额倍数：

　　基本住房公积金账户余额倍数为30倍。

　　补充住房公积金账户余额倍数为10倍。

　　房屋总价款：

　　不高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋总价款。

　　还款能力：

　　借款申请人、共同借款申请人公积金贷款的每月还本额占月工资基数比例不超过40%。

　　最高贷款额度：

　　首套住房：

　　个人最高贷款额度为65万元。

　　家庭最高贷款额度为130万元。

　　第二套改善型住房：

　　个人最高贷款额度为50万元。

　　家庭最高贷款额度为100万元。

　　补充住房公积金：

　　缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度在上述额度基础上增加15万元。

　　家庭最高贷款额度在上述额度基础上增加30万元。

　　多子女家庭：

　　符合我国生育政策的多子女家庭在本市购买首套住房，且申请公积金贷款时至少有一个子女为未成年人的，最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度）在本市现行公积金最高贷款额度的基础上上浮20%。

四、贷款期限

　　公积金贷款最长期限不超过申请人法定离退休年龄后5年。具体如下：

　　一手住房：

　　公积金贷款期限不超过30年。

　　二手住房：

　　所购住房房龄在20年以下的，公积金贷款期限不超过30年。

　　所购住房房龄在20年（含）至35年之间的，公积金贷款期限不超过50年与房龄之差。

　　所购住房房龄在35年（含）以上的，公积金贷款期限不超过15年。

五、贷款利率

　　公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率和差别化住房公积金贷款政策执行。具体如下：

　　首套住房：

　　5年以下（含5年）：年利率为2.35%。

　　5年以上：年利率为2.85%。

　　第二套改善型住房：

　　5年以下（含5年）：年利率为2.775%。

　　5年以上：年利率为3.325%。

六、还款方式

　　按月等额本息还款法：

　　借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少。

　　按月等额本金还款法：

　　借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减。