在上海，办公楼抵押贷款的利率通常比住宅抵押贷款高，这主要是由于以下几个原因：

一、房产性质与市场价值

　　流动性差异：住宅作为生活性资产，市场需求稳定，流动性较好，银行愿意提供更长期限的贷款和较低的利率。而办公楼作为生产性资产，市场需求受经济环境影响较大，流动性相对较差，银行通常会控制贷款期限和提高利率来补偿风险。

　　价值评估复杂：住宅评估价格主要基于市场成交价，较为简单。而办公楼的评估则多以月租金、初始购入价和近期交易价为基础，评估方式更为复杂。这增加了银行的评估成本和风险，因此会提高利率。

二、贷款成数与期限

　　贷款成数：住宅抵押贷款最高可贷到评估价的7成，而办公楼通常最多只贷5成。较低的贷款成数意味着银行承担的风险相对较低，但为了补偿剩余风险，银行会提高利率。

　　贷款期限：住宅抵押贷款的期限一般为1年至30年不等，而办公楼抵押贷款的期限一般为5至10年。较短的贷款期限限制了借款人的资金使用时间，银行会通过提高利率来补偿因期限较短而带来的资金周转压力。

三、风险控制

　　市场波动风险：办公楼市场波动较大，市场价值可能随时变动，这增加了银行的风险。为了应对这种风险，银行会提高利率。

　　租金收入风险：银行通常要求借款人提供办公楼租赁合同和租金收入证明，以评估租金收入的稳定性和可持续性。如果租赁合同较短或租金收入不稳定，银行会认为风险较高，从而提高利率。

四、办理银行的选择

　　银行选择有限：大多数银行都支持住宅抵押贷款，但只有少数银行接受办公楼抵押。这使得市场竞争相对较小，银行在利率定价上具有更大的灵活性，从而导致利率相对较高。

　　经营性贷款限制：银行通常只提供办公楼的经营性抵押贷款，而住宅可以选择消费性或经营性抵押贷款两种类型。经营性贷款的风险相对较高，银行会通过提高利率来补偿风险。

五、政策与市场环境

　　政策导向：政策导向对利率产生重要影响。例如，2021年，中国人民银行多次强调要加大对实体经济的支持力度，这也促使金融机构通过降低办公楼抵押贷款利率等方式来吸引更多优质客户。然而，政策的调整可能会导致利率上升或下降。

　　市场环境：宏观经济环境的变化是影响利率的重要因素之一。例如，2021年全球经济复苏态势良好，但疫情带来的不确定性仍然存在，这使得金融机构在制定办公楼抵押贷款利率时更加谨慎。

　　综上所述，上海办公楼抵押贷款利率更高的原因主要包括房产性质与市场价值的差异、贷款成数与期限的限制、风险控制的需要、办理银行的选择有限以及政策与市场环境的影响。这些因素共同导致了办公楼抵押贷款的风险相对较高，银行为了补偿风险，会提高利率。