近期，上海的购房政策和房产抵押贷款政策都有一些新的调整。如果你正在考虑在上海购房或办理房产抵押贷款，以下信息将对你有所帮助。

一、上海购房政策变化

　　（一）限购政策放宽

　　非沪籍居民购房条件放宽：自2024年5月28日起，上海调整优化住房限购政策，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。在新城以及南北转型等重点区域，非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

　　购房区域扩大：将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

　　（二）首付比例调整

　　首套商业个人住房贷款最低首付款比例为不低于15%。二套商业个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例为不低于20%。

　　首套公积金、组合贷个人住房贷款最低首付款比例为不低于20%。二套公积金、组合贷个人住房贷款最低首付款比例为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例为不低于20%。

　　（三）房贷利率变化

　　2025年，上海首套房抵押贷款利率最低降至2.25%，二抵利率下探至2.5%，较2024年降幅超10%。

二、上海房产抵押贷款政策

　　（一）贷款额度

　　额度上限：个人消费贷最高可贷500万元，企业经营贷上限达1亿元，二抵额度提升至300万元。临港新片区优质企业甚至可贷房产价值的90%，突破传统70%限制。

　　贷款成数：一般情况下，一抵住宅可贷到7至9成，别墅的贷款成数在6至7成，最高可达到8.5成；商用房则为4至6成，厂房一般为6至7成，最高可达8成。

　　（二）贷款条件

　　借款人资质：

　　年龄要求：主贷人年龄需在18至70岁之间，权利人年龄则在至80岁之间。

　　信用要求：借款人需满足一定的信用要求，央行的征信记录要求借款人在最近两年内不得存在三连逾期或六累逾期，且大数据信用分需达到650分以上。

　　收入要求：大部分银行要求借款人的流水需覆盖负债总额的1至1倍。

　　抵押房产要求：

　　产权清晰：房屋需具备合法的产权证明，不存在产权纠纷，同时能够办理抵押登记。

　　房龄与面积：住宅房龄一般不超过20-30年（部分银行可放宽至40年）；房屋面积通常需≥50㎡，部分银行对小户型有限制。

　　房产类型：普通住宅、别墅、商铺、写字楼等均可进行抵押，不过贷款成数存在差异。

　　无司法查封情况且无其他抵押。若房子已办理了按揭贷款或者存在其他抵押，那就需要符合二次抵押的相关规定，亦或是先将原贷款结清。

　　（三）贷款流程

　　前期准备与材料清单：

　　基础材料：房产证、身份证、户口本、婚姻证明、收入流水（个人需覆盖负债1倍，企业需提供财务报告）。

　　特殊材料：企业主需提供营业执照、纳税记录、经营流水；上班族需提供工资流水、社保公积金证明；外籍人士需提供大陆籍配偶或直系亲属作为共同借款人。

　　银行选择与方案匹配：

　　建设银行、农业银行：青睐全款房客户，利率低至2.25%。

　　上海银行：二抵额度高，适合按揭房客户。

　　浦发银行：接受新办营业执照企业主，审批周期仅3天。

　　招商银行：流水认定灵活，适合收入不稳定群体。

　　审批与放款关键环节：

　　房产评估：由银行指定评估机构进行，住宅抵押率7-9成，别墅6-7成，商用房4-6成。

　　合同签订：需夫妻双方共同面签，明确贷款金额、利率、还款方式（先息后本或等额本息）。

　　抵押登记：上海已实现线上办理，银行柜面即可完成，无需跑不动产登记中心。

　　放款到账：50万元以下贷款直接入个人账户，50万元以上需提供购销合同，资金流向需符合合同约定。

　　上海的购房政策和房产抵押贷款政策都在不断调整，以适应市场变化和满足合理住房需求。虽然购房政策有所放宽，但房产抵押贷款的审批依然严格。如果你计划在上海购房或办理房产抵押贷款，建议提前了解最新的政策信息，准备齐全的申请材料，并选择合适的银行和贷款方案。同时，保持良好的信用记录和稳定的收入状况，将有助于提高贷款审批的通过率。

　　希望这些信息能帮助你更好地了解上海的购房和房产抵押贷款情况。如果你有更多问题或需要进一步的帮助，建议咨询专业的房产顾问或银行客户经理。